【以案说法】结合朗琴园小区业委会与润博公司业主共有权纠纷案探讨业主委员会诉讼主体资格

作者：郑欢欢

【裁判要旨】

业主在购买房屋之后共同取得了小区规划用地的土地使用权，其权利受法律保护。物业公司在土地范围内的侵权行为直接侵犯了业主的土地使用权，应予纠正。业主对小区公共区域内涉及自身利益的侵权行为享有自我保护的权利。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。业主委员会作为业主大会的执行机构对涉及全体业主共有和共同管理权利的重大事项有权代表全体业主行使诉讼权利，行使诉讼权利不超出业主委员会管理的公共事务范畴，因此业主委员会具备诉讼主体资格。业委会起诉主张物业行为对业主造成安全隐患并侵犯业主共有的土地使用权的，其理由及权利主张均与其民事权利受到侵害后的司法救济有关，故该争议为民事纠纷，属于人民法院审理民事案件的主管范围。

一、案情简介

原告（上诉人）：朗琴园小区业主委员会

被告（被上诉人）：润博公司

朗琴园小区由润博公司开发，小区的东、西、南三面有围墙，北面楼宇的一层房屋作为商业使用，没有围墙。润博公司开发朗琴园小区后，又在朗琴园小区的北面开发朗琴国际商务中心，与朗琴园小区隔一条马路。

2006年9月，润博公司在朗琴园小区院内及东侧开凿朗琴园四期水源热泵抽灌井，其中小区中心的地下二层车库有3口，东南角的开发商办公区域内有3口，东侧围墙外有3口，北侧底商前4口，其余5口在朗琴园小区的围墙内侧，该18口机井用于为朗琴国际商务中心提供用水服务。据朗琴园业委会实地测量，18口抽灌井中有6口井距建筑物不足20米。

2007年7月，在朗琴园小区业委会办公室，由业委会、开发商、物业公司、施工单位及业主五方代表召开了沟通会，并以《会议纪要》的形式达成如下协议：“1.开发商及施工单位需提供打井施工的评估报告和各项合法手续。2.从今日起停止施工打井，由物业公司负责监督。3.经全体业主及开发商就此问题达成共识之后，再决定打井施工事宜。”会后，润博公司继续施工直至完工。2007年9月6日，北京市水务局对润博公司的上述行为出具了《行政处罚决定书》，认定润博公司未经水行政主管部门批准开凿机井属于违法行为，责令润博公司立即停止违法行为，限期补办手续，并处以罚款六万元整。

朗琴园小区业委会起诉称：润博公司将朗琴园小区的房屋出售给业主并交付使用，广大业主已经领取了房屋所有权证。根据法律规定，小区业主在取得房屋所有权的同时也取得了相应的土地使用权，朗琴园小区的土地使用权应由小区全体业主共同所有，润博公司无权擅自在朗琴园小区的土地上施工，在土地下铺设管道。这种行为侵犯了广大业主的合法权益。现业主委员会作为朗琴园小区业主大会的执行机构起诉，要求润博公司立即停止使用违法建设的水井，并将该水井在土地下埋设的管道、水泵等设施撤除、填平水井，将土地恢复原状，诉讼费由对方承担。

润博公司答辩称：第一，本案是所有权之诉，业委会作为原告超出法律规定业委会的诉权范围。第二，润博公司在朗琴园小区的挖井施工行为已经停止，地面也恢复原状，朗琴园业委会主张停止的侵权行为已经不存在。第三，挖井的位置是在开发商所有的停车位上，并未侵犯业主共有的土地使用权。据此，原告的诉讼请求不应得到支持。

二、法院裁判

一审法院经审理认为，业主对小区公共区域内涉及自身利益的侵权行为享有自我保护的权利。业主委员会作为业主大会的执行机构对涉及全体业主共有和共同管理权利的重大事项有权代全体业主行使诉讼权利，原告起诉的事项不超出业主委员会管理的公共事务范畴，因此原告具备本案的诉讼主体资格。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。被告在未取得北京市水务局许可的情况下擅自开凿抽灌井，其中数口井距业主的房屋以及井间的距离均不符合技术规范，对小区的建筑物势必造成安全隐患。因此，对原告要求被告回填抽灌井的诉讼请求予以支持。因回填抽灌井已达到原告的诉讼目的，故对其他诉讼请求不予支持。故判决：（一）润博公司将在朗琴园小区开凿的十八口抽灌机井进行回填，拆除井内设施，回填的费用由润博公司自行负担。（二）驳回朗琴园小区业委会的其他诉讼请求。

润博公司不服一审判决，上诉要求撤销原判，改判驳回朗琴园小区业委会的诉讼请求，理由是：1.打井及填井均属于行政许可范围，原审判决越权；2.原审法院认定的安全隐患不能成立，判决以工程开工后五个月颁布的规定为依据认定安全隐患不当；3.本案不应适用《物权法》，润博公司的行为不构成侵权。朗琴园业委会认为原判正确。

二审法院经审理认为，本案争议焦点在于上诉人润博公司挖井的行为是否构成对朗琴园小区业主民事权利的侵害，本案争议之处理应当从程序问题与实体问题两个方面展开。就程序问题而言，首先应当解决本案是否属于人民法院民事案件主管范围的问题。就此问题，二审法院认为，在水务局等行政机关对采水许可等相关行政事项进行行政管理之外，人民法院依法对平等主体之间民事实体法律关系争议进行审理。因此，解决本案的主管机关问题的前提是确定本案纠纷是否属于民事争议，而就本案而言，此问题取决于朗琴园业委会起诉所寻求的司法救济的权利基础及其理由。本案中，朗琴园业委会起诉主张对方行为对业主造成安全隐患并侵犯业主共有的土地使用权，其理由及权利主张均与其民事权利受到侵害后的司法救济有关，故此争议为民事纠纷，属于人民法院审理民事案件的主管范围。

程序方面争议之二在于朗琴园业委会的诉讼主体资格。根据我国《物权法》、物业管理条例等相关规定，业主委员会可以作为全体业主的代表对涉及业主共同利益的公共事务行使起诉的权利。本案之争议涉及朗琴园小区全体业主共同的生活安全与土地使用权，属于业主委员会处理公共事务的范围，故朗琴园业委会依法具有本案诉讼主体资格，润博公司之异议不能成立。

就案件实体问题处理而言，首先应当确定处理本案的法律依据问题。二审法院认为，润博公司挖井的行为虽然发生在《物权法》实施之前，但其行为之效果——直持续至今，是否构成侵权应当适用《物权法》确定。故一审法院适用《物权法》处理本案正确。

关于业主委员会诉讼请求的权利基础问题。根据《物权法》的规定，建筑物转让之后，其占用范围内的建设用地使用权一并处分。本案中，朗琴园小区的业主在购买房屋之后共同取得了小区规划用地的土地使用权，其权利受法律保护。润博公司在此土地范围内挖井，其行为直接侵犯了业主的土地使用权，应予纠正。朗琴园业委会主张对方行为侵犯业主共有的土地使用权，要求排除妨碍，恢复原状，理由正当，其请求权之基础在于民事权利受侵害时的救济。原审法院在认定润博公司妨害物权的基础上，判决润博公司回填机井，拆除设施，是基于其侵害业主民事权利所应承担的民事责任，并非行政执法，判决正确，二审法院予以维持。

关于挖井对服务造成的安全隐患问题，二审法院认为，润博公司在小区楼宇附近大规模挖井并大量取水的行为，有损楼房地基的牢固性、稳定性，由此构成对业主的安全隐患应届生活常识。对此危险，业主委员会要求排除，理由正当，原审法院判决正确，润博公司的异议不能成立。

综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。

三、评析

（一）房屋出售后，小区公共土地如何归属

在本案中，润博公司在朗琴园小区院内及东侧开凿朗琴园四期水源热泵抽灌井，其中小区中心的地下二层车库有3口，东南角的开发商办公区域内有3口，东侧围墙外有3口，北侧底商前4口，其余5口在朗琴园小区的围墙内侧，该18口机井用于为朗琴国际商务中心提供用水服务。据朗琴园业委会实地测量，18口抽灌井中有6口井距建筑物不足20米。

润博公司为小区的开发商，在将小区出售之后，为了非本小区的公共利益的缘故，在小区的停车位，底商前，围墙内外进行打井行为。这一行为是否构成侵权，这要看这些土地是否属于开发商，开发商是否拥有这些土地的所有权。对于属于楼基的土地，根据我国法律的地随房走，房随地走的规定，这些土地在业主购入房屋的那一刻，就因购房行为，而取得了这部分土地的建设用地使用权。但是开发商所进行打井行为的土地，恰恰是楼基以外的土地，对于这部分土地，这个土地不是仅仅指土地本身，而是指与土地相连接的借助土地发挥特定功能的绿地、车位等整体。

在实践中，开发商首先得取得小区所处的建设用地使用权，然后才能够在相应的位置进行开发，建成住宅小区之时，因为事实行为，而在建成封顶的那一刻，取得房屋的所有权。根据我国物权法施行房随地走，地随房走的房地一体转移的原则，并且不动无权的变动是以登记为生效要件的。业主在购买商品房并完成不动产登记后，业主即取得了该房屋的所有权以及其对应的建设用地使用权，此时，开发商不再享有这部分的建设用地使用权。那么在小区内的建设用地使用权一般有两部分，一部分是作为楼基所占部分的建设用地使用权；另一部分，则是小区范围内楼基范围以外的其余的公共用地的建设用地使用权，通常对此类土地按照其功能和用途划分为不同的功能区，主要包括小区的绿地、道路、停车位、公共场所和附属用房几个部分。

对于第一部分的建设用地使用权，毋庸置疑在购房的那一刻就转移给业主了。对于第二部分的建设用地使用权，是否能够认为仍然保留给了开发商。

笔者认为答案应当是否定的。因为这两部分的建设用地使用权共同存在，小区业主也能享有完整的不动产所有权。“不能认为业主只共有建筑物所占范围内的建设用地使用权，而公共用地的建设用地使用权仍由开发商保有，开发商可以通过修改规划而改变公共用地的用途。”

具体原因，笔者认为有两方面，一方面从法理上看，我国物权法明确规定专有权转移时，不能再对共有权进行保留或再单独转移，因此一旦专有权发生转移则共有权也会随之发生变动。如果允许，开发商在出售房屋之后，仍然保留对楼基以外的土地享有建设用地使用权，则违背了物权法所确定的此项规则。因为开发商在房屋出售之后，其所享有的专有权就发生了转移，而依据此专有权而享有的共有权也就发生转移。无论是开发商还是业主，都不能只转移对房屋的专有权而保留对其的共有权。“业主在这里当然不只是对建筑物楼基使用的土地享有建设用地使用权，独有公共的绿地的建设用地使用权也是共有的，因为专有部分的转让即以为这共有部分持有权的转让，他人受让建筑物区分所有权，亦同时取得专有部分的专有权和共有部分的持分权和共同管理权。”

另一方面，从实际的生活效益上看，如果将楼基以外的建设用地使用权保留给开发商，则开发商可以通过修改规划来改变这部分土地的用地，这造成了业主权利的不稳定性。业主购房的前提中，小区的环境是非常重要的考虑因素，因为小区的绿地等是全部业主的公共活动空间，是为了提高生活品质而建的，对业主而言具有特殊的价值。将房地产开发企业排除在这一权利主体的范围内可以避免其进行二次规划和开发，避免其改变绿地的用途，防止其侵害业主的公共利益和合法权益。因此从保护业主权利的角度来看，楼基以外的建设用地使用权不应该保留给开发商。

因此本案中，润博公司作为开发商，对于朗琴园小区内的公共土地并没有建设用地使用权，这部分土地的建设用地使用权属于全体业主共有，其在这些土地所进行的打井行为，侵害了朗琴园小区所有业主对公共土地所享有的权利。业主有权提起诉讼，至于业主委员会是否能够代表业主进行诉讼，则是接下来要讨论的问题。

（二）业主委员会是否有权对物业在小区公共土地的侵权行为提起诉讼

1.业主委员会的法律地位。我国《物权法》第七十五条规定：业主可以设立业主大会，选举业主委员会。而我国《物业管理条例》则是更加细化了业主委员会的职能，在第十五条规定了业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；（四）监督业主公约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。并且在第十六条规定了业主委员会的产生方式：业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

从上述的法律条文中，可以看出，业主委员会是经由选举产生的，为了处理日常生活中业主所遇到的各种问题，已经维护所有业主的公共利益。因此业主委员会的概念可以总结为“是指经业主代表大会选举产生的，代表业主利益，维护业主合法权益的组织。”业主委员会产生的前提，是有业主大会的存在，其是作为业主大会的常设执行机构而存在的，“为了能够代表业主团体对内为日常管理事务和对外实施物业管理相关行为。”

但是业主委员会的法律地位，我国的相关法律法规却没有做出明确的规定，只简单规定了业主委员会是业主大会的执行机构，而这个机构到底是不是民事主体，是的话，又是何种性质的民事主体，法律都没有针对这个问题给出答案。这也导致了在有关诉讼中，业主委员会地位的尴尬性。

接下来就着重介绍下，业主委员会是否具有诉讼资格，能够为了业主的公共立业而成为诉讼主体。

2.业主委员会的诉讼主体资格。在《物权法》第八十三条规定了，业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。在这一条文中，业主委员会可以对业主做出的违反公共利益的行为进行制止并且进行处罚要求进行赔偿。从这一角度来看，业主委员会似乎具备了请求权基础，可以作为民事主体进行诉讼维权，但是当其与最后一句联系起来进行体系解释时，则会发现其中的矛盾之处。

业主委员会是所有业主利益的维护者，它的权利来源于所有业主，只有当业主权利受到侵害时，它才有维权的基础，第八十三条第二款第一句话规定了业主委员会对损害他人合法权益行为具有请求权基础，这里“他人”结合上下文意可知是指业主，也就是说业主委员会对于业主受到的损害可以要求赔偿损失，但是它能否以诉讼的方式来进行维权，法律并没有规定。但是在第二句话却规定了业主个人在自己的合法权益遭受到侵害时，可以向人民法院提起诉讼，因此从体系解释的角度来看，法律并没有将诉讼维权的手段授予给业主委员会。因为如果对于第一句中的要求损害赔偿理解为可以通过诉讼要求损害赔偿，则对于一项损害他人合法利益的行为，却导致了两个主体的诉讼，这显然是矛盾。而且从客观目的解释的方法来看，业主委员会本身的请求权是为了维护业主的利益，那么当业主能够自己维护权利之时，则不再需要业主委员会挺身而出。因此单从此条文不能推论出法律已经明确规定了业主委员会的诉讼主体资格。

那到底业主委员会到底是否具有诉讼主体的资格，笔者认为在当前的法律规定中，是并没有授予业主委员会此项资格的。理由如下：

我国法律规定，只有自然人、法人和其他组织可以参与到民事活动中，具有民事主体资格。因此业主委员会如果具有诉讼主体资格，则其必然是属于上述三者中的一个。

首先是自然人，这个毋庸解释，业主委员会作为机构不可能是自然人。

其次是法人，我国《民法通则》第三十七条规定了，法人应当依法成立，有必要的财产或者经费；有自己的名称、组织机构和场所；能够独立承担民事责任。业主委员会是依照法律成立的，名称往往是xxx小区业主委员会。《物业管理条例》第六十四条规定了建设单位有义务在物业管理区域内配置一定的物业服务用房。物业管理用房一般包括：物业办公用房、物业清洁用房、物业储藏用房、业主委员会办公用房等。由此可知，业主委员会有自己的场所。但是作为法人最重要的一点，独立承担责任这一点，业主委员会因为没有独立的财产而就无法做到独立承担责任。业主虽然为了业主委员会的日常过而缴纳一定的费用，但是这些费用并不属于业主委员会，业主委员会只有于特定情形下，经过业主的同意，才能用于指定的用途。业主委员会对于这笔钱，没有所有权，自然也就无法用这笔钱来承担责任。因此业主委员会不可能是法人。

最后是其他组织，《最高人民法院关于适用民事诉讼法若干问题的意见》的规定，“其他组织“是指”合法成立、有一定组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。”在对其是否为法人的过程，可以得出业主委员会并具有法律意义上的独立财产，则自然也就无法成为法律上的“其他组织”。

综上所述，业主委员会既不是自然人，也是法人和其他组织，也就无法成为诉讼法意义上的民事主体，不具有民事主体资格。

在现行法律上，找不到对业主委员会主体资格的明确规定，法律也曾经一度希望通过立法来弥补这一漏洞。

在《物权法》制定之初，因为当时许多小区没有成立业主大会或者业主委员会，因此对业主大会或者业主委员会提起诉讼，申请仲裁的权利暂不予规定，对侵害业主共同权益的纠纷，可以通过民事诉讼法规定，推选代表人进行诉讼。而当社会发展到一定程度，小区和业主大会或者业主委员会都已经成为社会的常态，原先的理由已经不存在时，司法机关又曾经试图对业主委员会的诉讼主体资格给出答案。在《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（征求意见稿）》中，第十三条赫然规定了，“第十三条业主共同权益受到侵害、妨害或者可能受到妨害的，原告的诉讼主体资格按照下列方式确定：（一）已经选举出业主委员会的，为业主委员会；（二）没有选举出业主委员会，或者业主委员会怠于行使权利的，为业主大会或者业主。有关业主共同权益的生效裁判，对全体业主具有约束力。其诉讼利益归属于全体业主。”但是遗憾的是，在最终公布的版本，这一条又被删去，显然，对此问题，最高人民法院也选择了回避。