动迁类案件实务

作者：花泽阳

前言

动迁类案件涉案房屋性质：公房（承租房、租赁房）、私房（产权房、商品房）、农村宅基地动迁（上海地区现集中在浦东曹路镇、北蔡镇、新场镇、泥城镇）。

一、公房动迁的计算方式

根据以下法律法规及地方政策文件：《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》、上海市高级人民法院《关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》（沪高法民一［2004］3号）可知公房动迁的计算方式。

公房动迁，正式法律语言称为房屋征收补偿，补偿分为货币补偿与安置房补偿，实践中有选择纯货币补偿，纯安置房补偿或者货币与安置房结合补偿，具体由实施房屋征收补偿的征收单位（即动迁办）根据每户人家的自主选择个性化决定。

共有房屋价值补偿款（货币补偿）的计算方式：目前，上海国有土地上房屋征收执行“数砖头”为主的政策，房屋征收补偿款主要分为两大部分。

（一）第一部分是房屋价值补偿款，即俗称的“三块砖头”，评估价格＋价格补贴＋套型面积补贴，即老百姓俗称的“三块砖”。

第一块砖：评估价格（市场评估价）

公房的评估价格＝被征收房屋的房地产市场评估单价×被征收房屋的建筑面积×80%。被征收房屋的房地产市场评估单价低于评估均价的，按评估均价计算（就高不就低）。评估均价＝被征收范围内居住房屋评估总价÷居住房屋总建筑面积。评估均价标准，由房地产价格评估机构在评估后计算得出，由房屋征收部门在征收范围内公布。

第二块砖：价格补贴（政府补贴）

价格补贴＝评估均价×补贴系数×被征收房屋的建筑面积。补贴系数不超过0.3，具体标准由区（县）人民政府制定｡

第三块转：套型面积补贴（特定房屋）

套型面积补贴＝评估均价×补贴面积。被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，被征收房屋的补偿金额增加套型面积补贴。每证补贴面积标准不超过15平方米建筑面积，具体标准由区（县）人民政府制定。被征收房屋不属于上述房屋类型的，在公示的正式方案中已经明确参照给予套型面积补贴：即属于成套独用工房且在签约期内签约、协议约定时间内搬迁的，参照给予套型面积补贴。参照套型面积补贴＝评估均价×12平方米建筑面积。

对于建筑面积是如何认定的？如果房屋产权证上记载的是建筑面积，则不需要再换算；如果承租的是公有非居住房屋，则要以房屋租赁合同记载的建筑面积为准。

（二）第二部分则是各类补贴奖励费用，法律上进行了三种分类

1.补偿性利益

对于补偿性利益，应以补偿项目所对应的补偿对象为分配主体。

（1）搬家补偿费、临时安家补助费（过渡期补偿），应归确因征收而搬家和临时过渡的承租人、同住人等。

（2）设备搬迁和安装费用、无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用，应归设备所有人。

（3）因拆迁造成停产、停业损失的补偿归遭受实际损失的经营人。

（4）无证经营补贴，应由实际利用被征收房屋从事经营活动人为分配主体。

2.安置性利益

实务中的安置性利益主要有托底保障和用于居住保障的补贴和奖励。保障补贴款＝（折算单价×居住困难户人数×22平方米）－（评估价格＋价格补贴＋套型面积补贴）。此类补偿应以安置对象为分配主体，即因征收而失去原有住所，需要以补偿利益解决其居住问题的人。如居住困难补贴应以认定居住困难对象为分配主体。

3.对价性利益

（1）对价性补偿款，是被征收房屋的居住人以其签约交房行为所换来的对价，故应当以掌控着房屋的实际居住人为分配对象。

（2）对于签约奖，因签约人只是作为该户代表，因此，签约奖也应该以该户所有安置人口为分配对象。

（3）按期搬迁奖，主要是征收方为争取房屋实际占有人早日搬迁而给予的对价，因此，应由实际居住人共有。

（4）整体鼓励奖、小组鼓励奖、协议生效奖励费等类似奖励补贴，主要是对整个基地或小组征收进度的奖励，因此，也应以承租人和同住人为分配对象。

（5）户口迁移奖，应由在被征收房屋里有户口的人进行分配。

如何认定居困？人均建筑面积不足22平方。实践中，一定要在所在区内的住房保障机构申请，居委和街道并不负责认定，并且要在房屋征收公告公示后，在签约之前去申请。被列入托底保障范围的、但不符合同住人资格的居民，只能享受因托底而增加的费用。

一些法官认为，直接按照托底补偿款计算方式给予居住困难人员补偿，不考虑该居民是否符合同住人身份。即只要被列入托底保障人员范围的，至少给其人均托底保障补偿安置款，即可以获得折算单价×22平方米＋人均托底保障数额（俗称“人头费”）。其理由为：征收部门给予其补偿金额是根据居住困难人数计算而得，该部分补偿款的多少，与其是否符合同住人资格无关。

二、公房动迁的行政程序

征收主体：区人民政府

征收部门：区住房保障和房屋管理局

征收实施单位：下属房屋征收事务所

计户标准：以房屋征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同计户，按户进行补偿。

1.核清核准居民“房籍”、“户籍”资料。

2.一轮征询（达到90%即生效启动）。根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第十二条，因旧城区改建房屋征收范围确定后，房屋征收部门应当组织征询被征收人、公有房屋承租人的改建意愿；有90%以上的被征收人、公有房屋承租人同意的，方可进行旧城区改建。

3.推选成立居民监督评议小组。推选出若干名居民作为监督评议组员，主要工作：确定房屋评估机构、选定评估师、参与决定摇号方式及摇号过程、以及形式上监督整个征收过程公平、公正、公开、透明。

4.征收方案制定、备案。具体拟定落实该地块街坊征收方案，报区政府审核备案。

5.居民圆桌会议。

6.征收方案听证会。根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第十五条规定，因旧城区改建需要征收房屋的，区（县）人民政府还应当组织由被征收人、公有房屋承租人和律师等公众代表参加的听证会。对征收意见稿公示期间、以及圆桌会议收集的意见，进行解答并汇总研究，完善后另行公示。

7.征收决定公告（时间点非常重要）。由区政府下发红头文件。实践中承租人在征收决定公告前死亡的，其无法享受征收利益，由该房屋其他同住人分配；若在之后死亡的，则承租人仍可享受征收利益，其所得份额按遗产继承规则处理。所以若搞错征收决定时间，是会影响律师对征收利益分析误判，造成截然相反的结果。

8.征收方案正式稿、房源信息、房源价格、分户初评报告公示。这时大家可以对房源进行考量，这里最好向经办人员确定清楚是期房还是现房，大产证何时能下来，核心点是“何时能下来”而不是“能不能下来”，这个对后续如果有动迁诉讼可能的家庭来说，很重要。

9.房屋评估现场答疑。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条规定，被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。根据实践经验，除明显错误或者有相当可靠的书面等依据，否则复核评估几率很低。

10.居住困难托底申请、核查、公告。人均建筑面积不足22平方米的居住困难户，向区住房保障机构申请。

11.组织选择“全货币”补偿居民签约。

12.组织选择“产权调换”补偿居民签约。签订购房意向书、领取选房顺序号。征收补偿协议的签订是诉讼的先决条件，诉前保全须在协议签订后尽快启动。

13.搬迁时间公告（须签约率85%以上生效）。搬迁时间，注意事项，提前搬迁、交房奖励等信息

14.开始发放补偿款，经审计一般60-90天区间。

三、承租人、同住人、同住人认定、知青及知青子女等相关问题

承租人：租赁卡上明确登记承租人，由物业公司指定或变更。

同住人：三个条件（1）户籍在册；（2）居住满一年；（3）未享受过他处福利分房。例外如下：

实践中包括：外来媳妇（结婚且居住满５年）、知青及知青子女回沪。

承租人、同住人之间，一般遵循一人一份、均等分割的原则取得拆迁补偿款。但有下列情况除外：

有以下情况之一的人，可以酌情多分：

1.承租人或同住人属于年老体弱，缺乏经济来源，且按均分所得的补偿款，无法购得房屋保证其正常生活的；

2.承租人或同住人在取得公房承租权时额外支付过较多款项的；

3.对公房内居住的未成年人实际承担监护义务的。

知青及相关人员认定为同住人的特殊规定：根据《上海市城镇公有房屋管理条例实施细则》第九条规定：“按政策可以回沪亲属”是指原居住本处的同住人现按政策可以回沪的，如：知青回沪、驻疆知青年满十六周岁子女回沪、留学、参军等。

知青、支内或其子女按政策回沪可以视为同住人，是国家对特殊时期有贡献人员的一种特殊保护，但并非知青、支内或其子女身份就可以视为同住人，必须是户籍迁入系争房屋时系按照相关政策落户才能视为同住人。如果户籍已经落入本市他处，又从他处以亲属投靠等政策迁入的，并不能获得政策保护。

知青回沪后百分百被安置，但具体案情具体分析。知青子女及配偶：具体案情具体分析，并无统一标准。知青子女户籍按知青子女回沪政策迁入系争房屋时，迁回的知青或知青子女与迁回的房屋承租人具有直系血缘关系，一般认定其具备同住人身份，享有系争房屋征收补偿利益。

除回沪知青子女等按政策回沪人员外，承租人或同住人允许无法定监护关系未成年人迁入户口的，一般可认定为属于帮助性质。（不被认定为同住人）

相关案例：原告虽按照支内职工子女回沪政策将户籍迁入系争房屋，但原告的父亲于1958年离沪时原籍并非在系争房屋而在中华路房屋，而系争房屋系被告的母亲所在单位向其增配所得，原告与系争房屋并无来源上的关联性，与被告及其母亲亦非直系亲属关系，李女母亲允许原告户籍迁入系争房屋具有帮助性质，故原告不符合同住人认定标准。被告曾于1998年在中华路房屋的拆迁过程中作为被安置人享受货币补偿，应认定其享受过福利，亦不符合同住人认定标准。鉴于此，原、被告均非系争房屋的同住人，征收安置补偿利益应根据公平原则在二人之间合理分配。考虑到被告系房屋的原始受配人，且自增配以来长期居住其中至征收，对房屋的居住需求较大，故应适当多分；而原告与系争房屋并无渊源，且常年居住安徽，对房屋无居住需求，故应酌情少分。

法院最终判定李男分得50万元征收补偿款，李女分得310万元征收补偿款。

按照政策回沪的知青应将户籍迁回到自己父母的房屋内，知青子女迁回到自己祖父母或外祖父母的房屋内，迁回的知青或知青子女与迁回的房屋承租人具有直系血缘关系。如果知青回到兄弟姐妹或知青子女回到叔叔、阿姨所分配的房屋内，且未在被征收房屋内实际居住过的知青或知青子女，一般会被认定为帮助性质，会排除其同住人身份，对被征收房屋不享有征收利益。

四、公房动迁征收中涉外身份是否可以分割房屋征收补偿款？

（一）在征收决定做出之前取得国外国籍，不享受征收利益

１.如公有房屋同住人在征收决定作出之前已经加入外国国籍的，由于中国不承认双重国籍，且公有住房的征收补偿利益具有福利性质，故该同住人因不是中国公民而无权取得房屋征收补偿利益。

２.如公有房屋承租人在房屋被征收之前就已加入外国国籍，则即便征收决定作出之时当事人仍登记为公有房屋承租人的，无论其是否注销户籍，该承租人在房屋中均无权分得相应征收补偿利益。

３.对于在征收决定之做出之前，已经取得外籍身份的。签约人签订的征收补偿协议的效力依然是合法有效的。协议是对于整户的补偿，而非仅对于承租人一人，所以说，协议效力并不是因为承租人的国籍身份有所不同，协议依然合法有效。

（二）当事人取得外国永久居民身份不等同于取得外国国籍，不必然丧失同住人资格。

当事人取得外国永久居民身份不等同于取得外国国籍，若其未丧失中国国籍，且也符合共同居住人的条件，有权分割征收补偿款。

对于取得外国永久居民身份但未加入他国国籍这种情况，还是属于同住人的认定范围，没有相关的证据证明其加入了外国身份。

故，当事人取得美国绿卡和取得美国籍是有显著区别的。但因为户籍在册，仍然可以分得补偿款。但要考虑个案的具体情况，由法院认定具体分配金额。

（三）在征收决定做出之后取得国外国籍的，不影响利益分配

实践中，取得外国国籍的身份，时间节点非常重要，征收决定作出是一个分界点，在征收决定作出之后，由于在动迁时他已经是在册户籍，并且享受了利益分配，此时国籍身份均是中国国籍，具备分割的情形，所以说，在征收决定作出之后，取得外国国籍不影响其之前的利益分配以及内部征收补偿分割的具体利益。

指定承租人与签约代表：征收公房的，一般由承租人签订征收补偿协议。但实际征收过程中，常常会遇到公房原承租人已过世多年、却迟迟没有选定新承租人的情况。为正常推进房屋征收进程，征收部门会通知该户协商确定新承租人，若无法协商一致的，也将由物业公司根据《上海市房屋租赁条例》的规定确定新承租人。同征收之前就已经确定好的承租人一样，新承租人也可以代表该户签订征收补偿协议、确定“拿钱”还是“拿房”、申请居住困难户、领取征收补偿款项等，在签约中与原承租人的权利相差无几。

签约代表的含义：“签约代表”通常易于理解，仅是签约，而“新的承租人”则容易产生误解，与公房租赁关系中的“承租人”概念混淆。实际上，当国有土地使用权被依法收回，公房被依法征收，公房租赁关系自然业已消灭，所谓的“新的承租人”已无与公房管理部门建立租赁关系的基础，故仅是征收中的签约代表，权限仅限于代表被征收户协商并签订征收协议、腾退被征收房屋等，并不代表因此而当然享有征收补偿利益。

五、法院对“空挂户口”的认定以及在司法实践中对“实际居住满一年以上”的理解

一般是指为户籍在册人员将户口迁入被征收房屋后未再迁出，直至征收时，以被征收房屋为居住地，长期连续稳定居住一年以上，而并不仅指至房屋征收决定作出前一年的实际居住。该观点是上海市第二中级人民法院官网所发布的，具有一定的判决参考意义。因此主张实际居住的一方，只需证明自己户口迁入后在该房屋内联系居住满一年以上的证据即可，如果提供的证据因此实际居住的一方有义务证明自己在该房屋内连续居住满一年以上。

哪些证据可以使负有举证义务的一方证明实际居住满一年？

第一类为直接证据：比如居委会或者街道所出具的居住证明，居住情况说明、居住证信息、邻居的证人证言、家庭内部居住协议、判决书、离婚协议书等能直接反映出实际居住的证据；

第二类为间接证据：他处无房居住、缴纳被征收房屋的租金、水电煤费、在附近小学读书凭证、快递收发以及经济条件较差等证据，该类证据虽然不能直接证明实际居住在该房屋内，也能从侧面反映出在该房屋内实际居住的客观事实。